일시적 2주택인데 종전 아파트를 13억에 팔면 비과세가 어디까지인가요
상황
- 2021년 6월에 서울 마포구 아파트를 8억 원에 사서 지금까지 가족과 살고 있어요(세대원 4명, 실거주 약 4년).
- 2024년 12월에 경기 성남시 분양 아파트 잔금을 치르고 소유권 이전등기를 마쳐 지금은 2주택이에요.
- 마포 아파트는 요즘 호가가 13억 원 안팎이라 내년 봄 이사 시기에 맞춰 팔려고 해요.
- 성남 아파트에는 아직 들어가지 않았고, 마포 집을 판 뒤 이사할 계획이에요.
특이사항
- 마포 아파트를 살 때 그 지역이 조정대상지역이었다고 들었어요.
- 매수할 때 취득세, 중개수수료, 2022년에 한 확장·샷시 공사비(약 3,500만 원) 영수증은 모두 갖고 있어요.
- 아내와 50%씩 공동명의예요.
궁금한 점
- 1성남 아파트 취득일부터 3년 안에 마포 아파트를 팔면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있나요?
- 2양도가액이 12억 원을 넘으면 넘는 부분만 과세된다는데, 실제로 세금이 대략 얼마나 나오나요?
- 3공동명의라서 세금 계산이 달라지는 부분이 있나요?
답변 4개
공동명의 계산까지 짚어 주셔서 정리가 됐어요. 잔금일 기준으로 다시 맞춰 볼게요.
공동명의 부분을 보충할게요. 양도소득세는 사람별로 계산해요. 부부가 50%씩이면 양도가액·취득가액·필요경비를 각자 절반씩 나눠 계산하고, 고가주택 판정만 주택 전체 양도가액(13억)으로 해요. 그래서 과세 양도차익도 각자 절반씩 생기고, 기본공제 250만 원도 두 분이 각각 받아요. 누진세율이 사람별로 적용되니 단독명의보다 세금이 줄어드는 효과가 있어요. 주의하실 점은 두 가지예요. 첫째, 성남 아파트 취득일부터 3년이 되는 날을 정확히 확인하세요. 등기접수일이 아니라 잔금 청산일이 더 빠르면 그날이 기준이에요. 이사 일정이 밀려 하루라도 넘기면 일시적 2주택 특례를 못 받아요. 둘째, 계약서에 잔금일을 적을 때 매수인 사정으로 미뤄질 수 있으니 기한보다 2~3개월 여유를 두시길 권해요. 신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하셔야 하고, 비과세라도 12억 초과분 때문에 신고 대상이에요.
한소라 세무사
소라택스
일시적 2주택 비과세 요건부터 정리해 드릴게요. ① 종전주택(마포)을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택(성남)을 취득했고 ② 신규주택 취득일(잔금일과 등기접수일 중 빠른 날)부터 3년 안에 종전주택을 팔면 ③ 종전주택이 2년 보유 요건을 채운 경우 1세대 1주택 비과세가 적용돼요. 마포는 취득 당시 조정대상지역이라 2년 거주 요건도 필요한데, 4년 실거주하셨으니 충족해요. 다만 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택이라 넘는 부분은 과세돼요. 과세되는 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액이에요. 13억에 팔고 필요경비(취득세·중개수수료·확장 공사비 등)를 반영한 양도차익이 약 4억 5천만 원이라면, 과세 양도차익은 약 3,460만 원 정도예요. 여기에 장기보유특별공제(보유·거주 각각 연 4%)가 적용되니 실제 세금은 크지 않을 가능성이 높아요. 샷시·확장 공사비는 자본적 지출로 필요경비가 되니 영수증을 꼭 챙겨 두세요. 정확한 금액은 잔금일이 정해지면 다시 계산해 드릴 수 있어요.
김민수 세무사
민수세무회계
계산 방법은 위 세무사님들 말씀이 맞아요. 저는 실제 상담에서 자주 놓치는 부분 하나만 덧붙일게요. 장기보유특별공제율은 «보유 기간 연 4% + 거주 기간 연 4%»로 따로 세요. 마포 아파트를 2021년 6월에 사서 2027년 봄에 판다면 보유는 5년 이상(20%), 거주는 실제 전입 기간만큼 인정돼요. 주민등록상 전입일과 실제 거주가 다르면 거주 기간이 줄어들 수 있으니, 전입신고일을 먼저 확인해 보세요. 또 하나, 성남 아파트로 이사하기 전에 마포 집을 팔면 잠시 무주택 상태 없이 넘어가니 문제는 없지만, 반대로 성남에 먼저 전입하고 마포를 늦게 팔면 마포 거주 기간 계산이 멈춰요. 이사 순서에 따라 공제율이 몇 퍼센트씩 달라질 수 있어 매도 시점을 정할 때 함께 보시면 좋아요.
박현우 세무사
현우택스
세 분 답변에 더해 신고 서류 쪽으로 정리해 드릴게요. 예정신고 때 필요한 서류는 매매계약서(취득·양도 둘 다), 취득세 영수증, 중개수수료 영수증, 공사비 영수증(세금계산서나 카드 전표, 계좌이체 내역이 함께 있으면 좋아요)이에요. 2022년 확장·샷시 공사는 «자본적 지출»이라 경비가 되지만, 도배·장판·싱크대 교체처럼 «수익적 지출»로 보는 비용은 경비로 인정되지 않아요. 영수증 항목이 섞여 있다면 공사 내역서로 나눠 두세요. 그리고 성남 아파트가 분양권에서 바뀐 주택이라면, 분양권을 언제 취득했는지에 따라 주택 수 판단이 달라질 수 있어요. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 들어가요. 질문 내용상으로는 2024년 12월 잔금 시점에 주택이 됐다고 보시면 될 것 같은데, 분양권 계약 시점도 한 번 확인해 보세요.
임하늘 세무사
하늘세무사사무소