결혼 앞두고 부모님 아파트를 전세 낀 채로 증여받으면 세금이 얼마인가요
상황
- 내년 3월에 결혼할 예정이고(혼인신고도 그즈음 할 계획이에요), 부모님이 결혼 선물로 아파트를 넘겨주시겠다고 하세요.
- 부모님 명의의 경기 고양시 아파트로, 같은 단지 같은 평형이 최근 6억 원 안팎에 거래됐어요.
- 지금 이 아파트에는 세입자가 보증금 3억 원 전세로 살고 있고, 계약은 2027년 8월까지예요.
- 부모님은 이 아파트 말고 지금 사시는 집 한 채가 더 있어요.
특이사항
- 저는 10년 안에 부모님께 증여받은 적이 없어요.
- 제 명의 주택은 없고, 연봉은 약 5,500만 원이에요.
- 예비 배우자도 무주택이에요.
- 부모님은 2009년에 이 아파트를 약 2억 8천만 원에 사셨고, 그동안 직접 산 적은 없고 계속 전세를 주셨어요.
- 결혼 후에는 전세 만기 때 세입자를 내보내고 저희 부부가 들어가 살 계획이에요.
궁금한 점
- 1전세보증금을 제가 떠안는 «부담부증여»로 받으면 세금이 얼마나 줄어드나요?
- 2결혼하면 증여공제가 1억 원 더 늘어난다는데, 혼인신고 전에 받아도 되나요?
- 3부모님 쪽에도 세금이 생긴다던데 어떤 세금인가요?
답변 4개
부모님 양도세까지 같이 봐야 한다는 걸 몰랐어요. 두 가지로 계산해서 가족이랑 얘기해 볼게요.
부모님 쪽 세금을 설명드릴게요. 부담부증여에서 자녀가 떠안는 전세보증금 3억 원은 부모님이 그 금액에 아파트를 «판 것»으로 봐서, 그 부분에 부모님께 양도소득세가 생겨요. 6억 원 중 3억 원(50%)이 유상 양도 부분이라 부모님의 취득가액도 50%만큼만 필요경비로 인정돼요. 중요한 점은 부모님이 2주택이시라는 거예요. 1세대 1주택이면 채무 부분 양도세가 비과세될 수 있지만, 2주택이면 과세돼요. 부모님이 오래 보유하셨다면 양도차익이 커서 양도세가 증여세 절감액보다 클 수도 있어요. 부담부증여가 무조건 유리하지 않으니, 부모님의 취득가액과 보유 기간을 놓고 «일반 증여»와 «부담부증여»를 나란히 계산해 보셔야 해요. 또 자녀가 인수한 보증금은 국세청이 사후에 «실제로 자녀가 갚는지» 관리해요. 나중에 부모님이 대신 돌려주면 그만큼 다시 증여로 과세돼요.
한소라 세무사
소라택스
부담부증여로 받으면 증여재산가액에서 인수하는 전세보증금 3억 원을 뺀 3억 원에 대해서만 증여세를 내요. 여기서 성년 자녀 증여재산공제 5천만 원과 혼인 증여재산공제 1억 원을 빼면 과세표준은 1억 5천만 원이에요. 세율은 1억 원 초과 5억 원 이하 구간 20%(누진공제 1천만 원)라 산출세액은 약 2천만 원, 기한 안에 신고하면 3% 신고세액공제를 받아 약 1,940만 원이에요. 혼인 증여재산공제는 혼인신고일 전후 2년 안에 받은 증여에 적용돼요. 그래서 결혼 전(혼인신고 전)에 받아도 2년 안에 혼인신고를 하면 공제가 돼요. 다만 증여세 신고는 증여일이 속한 달 말일부터 3개월 안이라, 신고 때 아직 혼인 전이라면 공제 없이 신고했다가 혼인신고 후 경정청구로 돌려받는 방법도 있어요. 아파트 가액은 같은 단지 비슷한 평형 거래가(유사매매사례가액)로 평가되니, 6억이 아니라 더 높은 거래가가 있는지 확인해 두세요.
박현우 세무사
현우택스
취득세도 꼭 같이 보셔야 해요. 증여로 받는 부분(3억 원)은 무상취득 취득세율이 적용되고, 전세보증금을 떠안는 부분(3억 원)은 유상취득(매매) 세율이 적용돼요. 질문자님이 무주택이라 유상 부분은 1주택 세율(6억 원 이하 1%)이 적용될 가능성이 높아요. 무상취득 부분은 기본 3.5%지만, 조정대상지역 안 시가표준액 3억 원 이상 주택을 1세대 2주택 이상인 분이 증여하면 12%로 중과돼요. 고양시는 현재 조정대상지역이 아니어서 중과 대상은 아닐 것으로 보이지만, 증여일 기준으로 다시 확인하세요. 정리하면, 증여세 약 1,940만 원 + 부모님 양도세 + 취득세(대략 1,300만 원 안팎)를 모두 더한 «가족 전체 세금»으로 비교하셔야 해요. 결혼 일정이 정해져 있으니 증여 계약일과 혼인신고일을 2년 안으로 맞추는 것도 잊지 마세요.
김민수 세무사
민수세무회계
한 가지 대안을 말씀드리면, 아파트 대신 현금 1억 5천만 원(공제 범위)을 먼저 증여받고 나머지는 부모님 명의로 두는 방법도 있어요. 현금 증여는 공제 안에서 증여세가 없고, 부모님 양도세·자녀 취득세도 생기지 않아요. 반대로 집값이 앞으로 많이 오를 것으로 보신다면, 지금 낮은 가액에 아파트를 넘겨받는 게 장기적으로 유리할 수 있어요. 증여 후 10년 안에 부모님께 상속이 생기면 증여재산이 상속재산에 다시 합산되는 점도 함께 고려하세요. 전세 만기가 2027년 8월이라 그 전에 세입자가 나가면 보증금 3억 원을 질문자님이 돌려줘야 해요. 연봉 5,500만 원 기준으로 자금 계획(전세대출 승계·대출 가능 여부)을 미리 세워 두셔야 국세청 사후관리에서도 문제가 없어요.
이지영 세무사
이지영세무회계
